Часто задаваемые вопросы по  сделкам купли-продажи жилой недвижимости

Часто задаваемые вопросы по  сделкам с использование материнского семейного капитала  на  улучшение жилищных условий

1.  В каком порядке  облагается  налогом  доход   от продажи  жилых помещений?

Ответ:

В соответствии с положениями налогового законодательства доходы, получаемые физическими лицами, от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более налогом  не облагаются.

Уплате подлежит налог на доходы,  получаемые  физическими лицами от продажи  перечисленного выше недвижимого имущества в размере  13 % от суммы, превышающей 1 000 000 рублей,  в случае  если  недвижимое имущество находилось в собственности  менее  3-х лет.

1. Какой объект недвижимого  имущества  можно приобрести и использовать средства материнского семейного капитала?

Ответ:

«Федеральным законом от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, одним из способов являться приобретение жилого помещения.  Жилищный кодекс РФ  дает понятие  жилого помещения – это  изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Жилыми  помещениями являются:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры (это комната в квартире);

3) комната.

 Рекомендуем при выборе объекта,   который вы планируете приобрести обращать внимание на документы,    в свидетельстве на право собственности и   технических документах должно быть указано -  часть дома,    комната  в квартире,   комната в секции.   Кроме того   возможно приобрести долю  в жилом доме (но не в квартире), существенным условием является -  изолированное помещение  имеющее отельный вход, как правило в техническом паспорте  эти объекты недвижимости представлены как  квартиры,  но по  документам это индивидуальный жилой дом.

2.  Необходимо ли участие нотариуса при составлении договора купли-продажи недвижимого имущества, дарения и иных сделок по отчуждению  недвижимости?

Ответ:

Для договора купли-продажи  недвижимости  законом предусмотрена обязательная письменная форма договора,  переход права собственности  подлежит государственной регистрации   в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Нотариальное удостоверение  сделки по купле - продажи недвижимости не требуется.

2. Как можно использовать средства  материнского семейного капитала на улучшение жилищных условий,  если  второй (либо последующий) ребенок не достигли возраста 3-х лет?

Ответ:

Согласно «Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства материнского семейного капитала   до достижения ребенком  трехлетнего возраста,  возможно, направить на погашение   ипотечного кредита, процентов  за его пользование, либо на погашение целевого займа полученного на приобретение  жилья.  

3.  Как обезопасить себя  при покупке  жилой недвижимости?

Ответ:

При покупке жилой недвижимости существует очень   много  рисков.

Наиболее  существенными являются: наличие  обременения или судебного спора  в отношении недвижимого имущества,   наличие лиц, которые имеют право постоянного   проживания   в приобретаемом   жилом помещении,  а также  риск приобрести квартиру с долгами.

Для того чтобы убедиться в  том, что  приобретаемое вами жилое помещение не заложено, не обременено и не имеется судебного спора достаточно заказать  сведения  из  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним  в виде выписки, данные сведения являются общедоступными для всех лиц,    для получения необходим  только паспорт.

Для того чтобы исключить приобретение  квартиры «с жильцами»  необходимо проследить  историю квартиры и требовать от продавца  копию лицевого счета.

 Чтобы не приобрести квартиру «с долгами»  необходимо требовать справки  об оплате всех коммунальных платежей.

 В ответе на вопрос  указаны только самые распространённые риски,  в каждом конкретном случает помочь разобраться во множестве документов, проверить чистоту квартиры,   квалифицированно  сопроводить сделку  Вам  помогут  специалисты.  Ведь покупка жилья  не  привычная  для Вас процедура,  и не всех вопросах  можно разобраться самостоятельно, не имя специальных познаний.

3. Как обналичить материнский капитал?

Ответ:

Использовать средства материнского семейного капитала  возможно только на  цели указанные в законе: на улучшение жилищных условий,  на обучение и лечение детей, на  накопительную часть пенсии матери.

Частью третьей  статьи  159.2.  Уголовного кодекса Российской федерации предусмотрена уголовная  ответственность за совершение мошенничества  при получении социальных  выплат   в крупном размере. Эти действия  наказываются лишением  свободы на срок до 5-ти лет со штрафом до 80 000  тысяч рублей.  Именно к этому может привести «обналичка» или направление  денежных средств не на цели указанные в законе.

Такими условиями могут быть - приобретение  непригодного жилья, заключение мнимых сделок между гражданами, перепродажа приобретенного объекта   без выполнения обязанности по наделению детей  долями в приобретённом жилом помещении.

4. Для чего необходим  кадастровый паспорт  на  жилой объект недвижимости?

Ответ:

До 2007 г. по зданиям и сооружениям учет вела система БТИ.  В настоящее время все объекты капитального строительства, в  том числе   жилые  помещения  подлежат обязательной  постановке на государственный кадастровый учет. В случае если сведения об объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости - это является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимого имущества.

4.  В какую организацию  можно обратиться, чтобы законно получить целевой займ на   приобретение жилья и какие требования к заемщикам?

Ответ:

В  соответствии с изменениями, вступившими в законную силу 08  июля 2013 года,  займы могут выдавать:

- кредитные организации (банки);

- микрофинансовой организацией;

- кредитным потребительским кооперативом;

- иной организацией, осуществляющей предоставление займа по договору займа, исполнение обязательства по которому обеспечено ипотекой.

Наша организация   сотрудничает с  «Кредитным потребительским  кооперативом «Сибирский Альянс».  Для получение  целевого займа   не требуется справок с работы,   нами не изучается  кредитная история заемщика,  необходимо лишь предоставить  документы  для  получения займа  касающиеся права на получение  выплаты по материнскому (семейному) капиталу, и документы на приобретаемый объект.

Более подробную информацию вы можете получить по телефону: 63-90-63, 37-80-88.

5. Как в короткие сроки продать  жилой объект недвижимости?

Ответ:

Для того чтобы быстро продать жилой объект недвижимости необходимо определить  конкурентоспособную цену  путём мониторинга рынка недвижимости в районе места нахождения  и  городе.  Слишком  высокая цена, не соответствующая параметрам  продаваемого Вами объекта недвижимости  является одним  из важнейших факторов,  который существенно затягивает процесс продажи.

5. Возможно ли получить займ на строительство жилья?

Ответ:

Получить целевой займ возможно только на  приобретение   квартиры в строящемся  доме по договору участия  в долевом строительстве,  а также на приобретение  готового жилья.

Кроме того на индивидуальное жилищное строительство возможно получить денежные средства после достижения ребенком  трех летнего возраста, в связи с рождением которого  возникло право на получение  материнского (семейного) капитала,  а также использовать  средства на  погашение   паевого взноса в Жилищном строительном кооперативе.

6. Кто сохраняет права на проживание в жилом помещении при его продаже собственником?

Ответ:

Одной из проблем, которая  была  уже упомянута выше, является наличие лиц, которые могут сохранять право  проживание  в квартире, даже при смене  собственника. Таковыми лицами являются: 

- лица, отказавшиеся от приватизации,  но прописанные в квартире, на момент  безвозмездной передачи  квартиры в собственность  граждан, а также   несовершеннолетние дети, зарегистрированные на этот момент в жилом помещение, члены семьи собственника  отбывающие  наказание в местах лишения свободы, отказавшиеся  от приватизации и снятые  с регистрационного учета,

- лица, которым предоставлено право пользования жилым помещением в силу  завещательного отказа.

6. Можно ли купить садовый домик,   используя средства материнского  семейного капитала?

Ответ:

Если по документам дом является садовым домиком или строением, направить    средства материнского семейного капитала   на его приобретение нельзя. Однако если по документам дом является жилым то, несмотря на категорию земельного участка – для садоводства, на котором расположен жилой дом, то направить  средства материнского (семейного) капитала возможно, в порядке, регламентированном  законодательством.

7. На что необходимо обратить внимание, если продавец действует по доверенности?

Ответ:

Первое на что   следует  обратить внимание  это на срок действия доверенности.  Доверенность по общему правилу действует три года. Если не указана  дата  изготовления доверенности, то доверенность является не действительной,  если не указан срок действия доверенности, то она является действительной  в течение года  с даты ее составления.

Кроме того,  необходимо внимательно ознакомиться с полномочиями, которыми   наделено лицо,   представляющее интересы кого-либо. В доверенности должны  быть указаны все действия,  связанные с  отчуждением недвижимого имущества: право продажи, право  определения условий продажи, право подписания договора купли-продажи и другие необходимые полномочия.

7. Можно ли купить земельный участок, используя средства материнского семейного капитала?

Ответ:

Нет,    «Федеральным закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»  установлен исчерпывающий перечень  целей, и  цели – приобретение земельного участка нет.

8. Как выбрать застройщика, c наименьшими рисками для себя?

Ответ:

При выборе  квартиры в строящемся доме  в первую очередь рекомендуется обращать внимание на репутацию застройщика, на количество сданных объектов. Подробно изучить документацию  должно  быть разрешение на строительство объекта, закреплены права на земельный  участок либо    долгосрочная аренда,   либо право собственности на земельный участок.

Еще одним фактором  гарантирующим   надежность является аккредитация застройщика и объекта, в котором вы планируете купить квартиру в банках.

Квартиру в строящемся доме  чтобы гарантировать свое право на конкретный объект (квартиру) необходимо   приобретать по договору  участия в долевом строительстве, который подлежит  государственной регистрации или  договору уступки   права требования (последующий после договора   участия  в долевом строительстве договор.)

Приобретая квартиру в строящемся  доме  по договору, который не  регистрируется в  Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, есть риск, что кроме Вас, эту квартиру  уже кто-то приобрел.

8.  Работаете ли вы с «Губернаторским» материнским (семейным)  сертификатом и каким образом его  можно использовать на улучшение жилищных условий?

Ответ:

В настоящее время  направить средства областного материнского (семейного) капитала  в Омской области до достижения   третьим либо последующим ребенка с рождением (усыновлением) которого возникло  право на получение губернаторского сертификата  возможно только на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам, заключенным с кредитными организациями (в данном случае это только банки).

После достижения ребенком трех летнего возраста,    после рождения    которого возникло право  на областной материнский (семейный) капитал направить его можно на приобретение или строительство жилого помещения,  в том числе  посредством участия в жилищных кооперативах, на погашение  ипотечных кредитов, на реконструкцию жилья, на возмещение  затрат на строительство. 

Именно перечисленными способами  Вы  можете улучшить свои жилищные условия и направить средства областного материнского (семейного) капитала на эти цели.

9.  В чем преимущество работы с агентством недвижимости при продаже  жилых объектов?

Ответ:

1) Одним из  преимуществ работы   с агентством недвижимости, является безопасность   сделки по купле-продаже недвижимости, которая обеспечивается как   продавцам, так и покупателям.  Проверка истории квартиры, анализ   правоустанавливающих документов на соответствие действующему законодательству,  рекомендации по порядку взаиморасчетов, освобождению квартиры, сопровождение   клиентов  на государственной регистрации  и другие волнующие стороны вопросы.

2)      - Услуги для продавцов  квартиры бесплатны.

3)      - Работа со сложными случаями:

- продажа ипотечных квартир,

- продажа  квартир, где собственниками  являются несовершеннолетние)

10. Возможно ли продать квартиру, ипотека по которой  еще не выплачена?

Ответ:

Продажа квартиры, которая обременена  ипотекой, возможна.   При продаже такого  объекта  необходимо досрочно  погасить  ипотечный кредит,  как правило это делается за счет денежных средств  покупателя   квартиры. После чего  обременение снимается в течении   двух недель и только тогда возможно зарегистрировать право собственности на  продаваемую квартиру в регистрационном органе.